Cos'è il Contratto Preliminare o "compromesso"
09.11.2015 10:58
Si tratta, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute:
l'imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro trenta giorni. Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro: 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare.
CONTRATTO SOGGETTO A IVA
Anche quando il trasferimento è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria. Il versamento di un acconto, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’imposta. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro).
La caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non costituisce, invece, il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. La stessa non è, quindi, soggetta a Iva e andrà pagata l’imposta di registro proporzionale.
TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Come detto prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà. Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona, costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio un usufrutto) o iscriva ipoteca. In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni, non anche l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca. Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore. Per la trascrizione del preliminare è necessario l’intervento del notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.
L’obbligo di registrazione dell’agenzia immobiliare
I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività. In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, l’obbligo di richiedere la registrazione nasce con riferimento:
ai contratti preliminari
all’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
Non sono, invece, soggetti a registrazione:
gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
la proposta di acquisto
l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
N.B.: Solitamente però la conclusione di un affare tramite agenzia immobiliare avviene nella pratica sempre con la sottoscrizione di moduli prestampati e studiati in modo che una volta avvenuta l'accettazione e l'avvenuta conoscenza dell'accettazione da parte del compratore si trasformino automaticamente in Preliminari di Vendita.
Per questo hanno lo stesso obbligo di registrazione.